ASSETO Index показывает текущее состояние рынка коммерческой недвижимости Москвы через действия его профессиональных участников: что девелоперы планируют строить и что покупатели реально покупают.
В индекс входят два сигнала:
Первый показатель отражает ожидания рынка на будущее, второй — фактический спрос сегодня.
ASSETO Index рассчитывается как среднее двух показателей.
100 пунктов — нормальный уровень активности рынка. Значения выше нормы означают ускорение, ниже — охлаждение.
Показатель отражает, сколько новых коммерческих проектов девелоперы выводят на рынок.
Мы учитываем проекты коммерческих зданий, которым город впервые утвердил архитектурный облик. Это один из самых ранних публичных сигналов реального инвестиционного намерения: к этому моменту девелопер уже определился с концепцией проекта, вложился в проектирование и прошёл городское согласование.
Разрешение на строительство появляется позже, а ввод объекта — спустя годы. Поэтому согласование архитектурного облика позволяет увидеть изменение девелоперской активности раньше традиционной статистики строительства.
Учитываем: офисы, торговые объекты, гостиницы, общепит, производственные и складские здания, технопарки, автосервисы, объекты связи. Для каждого проекта учитываются его площадь и первое появление в данных.
Не учитываем: жильё, школы, больницы, дороги, инженерную инфраструктуру и повторные согласования одного и того же проекта без существенного изменения назначения или площади.
Если назначение объекта или его масштаб существенно меняются, такой проект считается новым.
Показатель отражает фактическую активность покупателей.
Мы считаем площадь коммерческих зданий и помещений Москвы, которые сменили собственника в результате купли-продажи.
Основная метрика — квадратные метры, а не количество сделок. Это позволяет корректнее отражать реальный масштаб рынка: несколько крупных объектов влияют на рынок значительно сильнее, чем множество небольших помещений.
Для сопоставимости показатель нормируется на объём коммерческого фонда Москвы — рассчитывается количество проданных квадратных метров на каждые 10 000 м² фонда.
Учитываем: переход права собственности на коммерческое здание или помещение в результате купли-продажи. Несколько объектов одного покупателя в одном здании, зарегистрированные в один день, считаются одной сделкой.
Не учитываем: объекты менее 20 м² вспомогательного назначения, машино-места, гаражи, парковки, апартаменты, сделки с долями, переходы с участием государства или города, а также переходы права без купли-продажи — наследование, дарение, реорганизацию, передачу в ПИФ, обращение взыскания, изъятие для государственных нужд.
Не учитываются и договоры купли-продажи будущей недвижимости, заключённые до завершения строительства.
Основание сделки учитывается в расчёте. Там, где оно неизвестно, продажи оцениваются по доле купли-продажи среди похожих по размеру объектов за прошлые годы — поэтому показатель не зависит от того, сколько документов удалось собрать в конкретном месяце.
Чем продажи отличаются от переходов прав в разделе «Аналитика». Там считаются все смены собственника коммерческих объектов — включая передачи внутри групп компаний, в фонды, по наследству и по решению суда. Это около половины всех метров, поэтому переходов всегда заметно больше, чем продаж. Переходы — самый широкий и устойчивый ряд, продажи — его рыночная часть.
Каждый показатель сравнивается не с предыдущим месяцем, а с обычным уровнем активности для этого периода года.
Для расчёта используется скользящий период последних 12 месяцев и исторические значения тех же месяцев прошлых лет. Это сглаживает сезонность и позволяет отличать обычные колебания рынка от реального изменения активности.
100 пунктов — нормальный уровень рынка.
Нормальный диапазон различается для каждого показателя с учётом его исторической волатильности:
Выход ниже нормального диапазона означает охлаждение рынка. Существенное отклонение — стресс. Значения выше нормы показывают повышенную активность.
Стрелка в карточке показывает изменение показателя относительно предыдущего месяца.
Новые данные публикуются 15-го числа следующего месяца. Если месяц уже завершён, но финальная публикация ещё не вышла, его значение отображается на графике как предварительное.